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各設區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設局（房管局、房管辦）：
楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設局，西咸新區(qū)建設環(huán)保局，韓城市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，神木、府谷縣住房和城鄉(xiāng)建設局；人民銀行西安分行營業(yè)管理部、陜西省各中心支行、楊凌支行，各銀監(jiān)分局，各國有商業(yè)銀行陜西省分行，各股份制商業(yè)銀行西安分行，各城市商業(yè)銀行西安分行，中國郵政儲蓄銀行陜西省分行，長安銀行、西安銀行，陜西省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行：
為維護房地產(chǎn)市場交易秩序，加強商品房預售資金和二手房交易資金監(jiān)督管理，防范交易風險，保障購房人及買賣雙方的合法權益，確保資金使用安全，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等法規(guī)有關規(guī)定，現(xiàn)就做好商品房預售資金和二手房交易資金監(jiān)管有關事項通知如下：
一、加強商品房預售資金監(jiān)管
�。ㄒ唬┍O(jiān)管范圍
凡在本省行政區(qū)域內(nèi)批準預售的商品房建設項目（含經(jīng)適房、限價商品房）其預售資金必須全部納入監(jiān)管。預售資金包括購房人繳納的首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
（二）職責分工
各地房屋行政主管部門具體負責本行政區(qū)域的商品房預售資金監(jiān)督指導，制定完善當?shù)厣唐贩款A售資金管理辦法；督促檢查商品房預售資金監(jiān)管實施情況；辦理商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議備案；受理商品房預售資金監(jiān)管中違法違規(guī)行為的投訴等有關工作。
人民銀行負責對商業(yè)銀行（即監(jiān)管銀行）賬戶管理、結(jié)算情況進行監(jiān)督檢查；銀監(jiān)部門負責對監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。各監(jiān)管銀行負責對預售資金收繳、使用實施具體監(jiān)管。
（三）監(jiān)管銀行選擇和賬戶管理
由房地產(chǎn)企業(yè)自主選擇預售資金的監(jiān)管銀行，按照商品房預售許可或者建設項目全部作為獨立的預售資金監(jiān)管對象，在當?shù)劂y行申請開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶，一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金。預售資金監(jiān)管銀行要進一步規(guī)范監(jiān)管賬戶管理，嚴格實行專戶歸集，不得使用預售資金監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金。
（四）預售資金監(jiān)管工作程序
各地商品房預售資金監(jiān)管工作應包括簽訂監(jiān)管協(xié)議、存入預售資金、預售資金使用審核等幾個主要程序：
1.監(jiān)管協(xié)議簽訂
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當就監(jiān)管項目的基本情況、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管時間、違約責任等內(nèi)容與開設預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管銀行、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理企業(yè)三方共同簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，并提供監(jiān)管項目的工程形象進度表、各階段資金使用計劃、工程預算清冊、監(jiān)管銀行要求的其它資料等。 未簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書、未設立預售資金監(jiān)管賬戶的項目，房屋行政主管部門不得發(fā)放《商品房預售許可證》。
房地產(chǎn)企業(yè)送達《商品房預售許可證》后，監(jiān)管銀行按規(guī)定即開立監(jiān)管賬戶。
2.預售資金存入
監(jiān)管項目的預售資金應當全部直接存入預售資金監(jiān)管賬戶。購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或公積金貸款的代理行直接劃入資金監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房買賣合同》備案時，應當提供商品房預售資金存入監(jiān)管銀行的預售資金監(jiān)管賬戶繳核憑證。
3.預售資金使用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目預售資金時，應當向監(jiān)管銀行提出申請，并提交監(jiān)管項目工程監(jiān)理企業(yè)出具的證明材料。要確保商品房預售資金在竣工備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預收款中支取10％用于監(jiān)管項目的管理、辦公支出。
監(jiān)管銀行應當按照項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用申請，符合條件的，自申請之日起兩個工作日內(nèi)付款。
4.預售資金使用情況監(jiān)管
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當每季度向監(jiān)管項目所在地房屋行政主管部門報送建設工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。房屋行政主管部門應當對監(jiān)管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用情況進行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行應當將本銀行監(jiān)管的商品房預售資金有關資料留存?zhèn)洳椤?/div>
5.變更和撤銷
監(jiān)管賬戶一經(jīng)設立，原則上不允許變更。如確需變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、監(jiān)理企業(yè)三方協(xié)商同意后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時按要求重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶中的預售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報監(jiān)管項目所在地房屋行政主管部門備案，留存相關資料備查。
商品房監(jiān)管項目竣工驗收備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑項目竣工驗收備案表向監(jiān)管銀行提出資金賬戶撤銷申請。監(jiān)管銀行應當按照有關規(guī)定辦理賬戶撤銷手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時將資金賬戶撤銷情況報當?shù)胤课菪姓鞴懿块T備案。
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各級房屋行政主管部門要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理企業(yè)提供虛假材料申請開設資金賬戶，騙取預售資金、擅自截留挪用預售資金或者不將預售資金存入預售資金監(jiān)管賬戶的，設立虛假預售資金監(jiān)管賬戶逃避監(jiān)管或者違規(guī)使用預售資金的行為，責令限期改正，造成嚴重后果的，依法查處。
對監(jiān)管銀行未按要求受理、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預售資金的申請資料，超前超額支付商品房預售資金，導致工程無法竣工的，除承擔相應經(jīng)濟責任外，三年內(nèi)不得在當?shù)爻袚唐贩款A售資金的監(jiān)管業(yè)務。
人民銀行、銀監(jiān)部門對各監(jiān)管銀行在專戶管理方面的違規(guī)行為按照相關規(guī)定進行查處。
對參與商品房預售資金監(jiān)管的相關部門、機構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄漏企業(yè)秘密等行為，由有關部門依法依規(guī)追究責任。
二、規(guī)范二手房交易資金監(jiān)管
�。ㄒ唬┍O(jiān)管范圍
在全省范圍內(nèi)已取得房屋所有權證（或不動產(chǎn)權證）進行二手房交易，必須實施交易資金監(jiān)管，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或經(jīng)紀人員不得代收代管。
（二）職責分工
各級房屋行政主管部門負責對本轄區(qū)內(nèi)的二手房交易資金監(jiān)督管理，制定二手房交易資金監(jiān)管細則；各商業(yè)銀行受房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）委托，按照協(xié)議配合做好資金收支等工作，人民銀行、銀監(jiān)部門按照各自職責進行監(jiān)督檢查。
各商業(yè)銀行要與房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）簽訂交易資金專用賬戶合作協(xié)議，明確責任。
各級房屋行政主管部門要通過電視、報紙、手機短信等途徑加大對二手房交易資金監(jiān)管政策和專用賬戶的宣傳，交易大廳要公示二手房交易資金監(jiān)管政策和專用賬戶。
�。ㄈ⿲Ｓ觅~戶選擇
房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）選擇多家銀行分別開設二手房交易資金專用賬戶，該賬戶只能用于交易資金的存儲支付，不得支取現(xiàn)金。買賣雙方當事人在以上多家銀行中選擇確定專用賬戶。
（四）工作程序
1.簽訂交易資金托管協(xié)議。房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）與買賣雙方當事人簽訂資金托管協(xié)議，明確托管交易資金劃轉(zhuǎn)條件、解除或撤銷協(xié)議條件等條款，不得收取二手房買賣雙方當事人任何費用。
2.存儲交易資金。買方一次性全額支付購房款的，憑二手房買賣合同到開設二手房交易資金專用賬戶的銀行存入全額資金，銀行出具資金入賬憑證。買方以貸款購房的，待買方將首付款存入專用賬戶、貸款銀行或公積金貸款的代理行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至專用賬戶后，由銀行出具資金入賬憑證。
3.出具監(jiān)管證明。買方向房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）出具資金入賬憑證，經(jīng)確認后，由房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）出具資金監(jiān)管證明，作為房屋轉(zhuǎn)移登記受理要件。
4.辦理轉(zhuǎn)移登記。買賣雙方當事人申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
5.劃轉(zhuǎn)交易資金。買賣雙方當事人持房屋所有權證（不動產(chǎn)權證），由房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）在兩個工作日內(nèi)辦理交易資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務。
6.托管協(xié)議解除和托管資金退回。對交易雙方終止交易行為的，應由雙方根據(jù)交易進展情況向房屋管理部門（交易保證機構(gòu)）提出申請，退回托管資金。
在申請資金托管到完成資金劃轉(zhuǎn)期間，托管資金利息按銀行當期活期儲蓄利率計算，如果交易成功，連同房款一起支付給賣房人；如果交易沒有達成，則連同房款一起退給買房人。
（五）責任追究
對參與二手房交易資金監(jiān)管的相關部門、機構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法違規(guī)行為，及時給予糾正，情節(jié)嚴重的，要依法追究責任。
三、其他要求
各級房屋行政主管部門要按照安全、規(guī)范、便民的原則，細化制度，做好商品房預售資金監(jiān)管和二手房交易資金監(jiān)管工作。
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳 中國人民銀行西安分行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會陜西監(jiān)管局
2016年5月３日
(責任編輯：adminlh) |
